Fallen bei einer Immobilienrente Steuern an?
Eine Immobilienverrentung ist eine Möglichkeit, die finanzielle Situation im Alter zu verbessern. Ob eine Immobilienrente versteuert werden muss, hängt vom gewählten Modell ab. In vielen Fällen verlangt das Finanzamt keine Steuerzahlung von Ihnen, aber es gibt Ausnahmen. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und um welche Steuern es geht.
Wie wird die klassische Immobilienrente (Leibrente bzw. Zeitrente) versteuert?
Eine Einmalzahlung aus dem Verkauf einer Immobilie ist nicht automatisch steuerfrei. Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Steuerfrei kann der Verkauf insbesondere sein, wenn die Immobilie unter die gesetzlichen Ausnahmen für selbst genutzte Wohnimmobilien fällt.
Bei einer monatlichen Immobilienrente ist nicht automatisch die gesamte Zahlung steuerpflichtig. Je nach Vertragsgestaltung kann nur ein Ertrags- oder Zinsanteil als Einkommen steuerlich erfasst werden. Zusätzlich muss geprüft werden, ob durch den Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht.
Bei einer lebenslangen Leibrente kann der gesetzliche Ertragsanteil nach § 22 EStG relevant sein. Bei einer Zeitrente oder einer Ratenzahlung kann die steuerliche Behandlung anders ausfallen, insbesondere hinsichtlich des enthaltenen Zinsanteils. Entscheidend sind die konkrete Vertragsgestaltung, die Laufzeit, die Höhe der Zahlungen und die wirtschaftliche Aufteilung des Kaufpreises.“
Viele Anbieter einer klassischen Immobilienverrentung auf monatlicher Rentenbasis verlangen ein Mindestalter von 68 bis 70 Jahren, damit die Immobilienrente für Sie infrage kommt. Einen Überblick zu den jeweiligen Ertragsanteilen je nach Alter bietet unsere Tabelle.
Freibeträge
Ob Sie bei der Immobilienverrentung überhaupt eine Steuer auf Ihre monatliche Zusatzrente zahlen müssen, hängt von Ihren sonstigen Einkünften und dem Jahr Ihres Rentenbeginns ab. Wer noch vor 2040 in Rente geht, muss nicht die gesamte Rentenzahlung versteuern. Bis zu diesem Jahr verringern sich die Rentenfreibeträge allerdings jährlich um ein Prozent.
Außerdem haben Sie einen Grundfreibetrag, bis zu dem Sie keine Steuer auf die Rente zahlen müssen. Im Jahr 2026 liegt er bei jährlich 12.348 Euro. Erst wenn Sie mehr Renteneinkünfte haben – etwa durch die Immobilienrente – wird eine Steuer fällig. Um sich bestmöglich abzusichern und weil die Höhe der Steuer immer von Ihren persönlichen Gegebenheiten abhängt, sollten Sie sich von Ihrem Steuerbüro zu diesem Thema beraten lassen.
Welche Steuern gibt es beim Teilverkauf?
Die Einmalzahlung aus einem Teilverkauf ist nicht automatisch steuerfrei. Der Verkauf eines Miteigentumsanteils kann innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen. Für die Berechnung müssen der Verkaufspreis, anteilige Anschaffungskosten, Verkaufsnebenkosten und vereinbarte Rechte oder Belastungen berücksichtigt werden.
Grunderwerbsteuer
Bei der Übertragung eines Immobilienanteils oder einer ganzen Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, sofern kein gesetzlicher Befreiungstatbestand greift. Steuerschuldner ist regelmäßig die erwerbende Person; im Vertrag kann jedoch vereinbart werden, wer die Steuer wirtschaftlich trägt. Die Bemessungsgrundlage hängt von der konkreten Gegenleistung und der Vertragsgestaltung ab.
Auch bei einem Verkauf der Immobilie gegen eine klassische Immobilienrente (Leibrente) und beim Rückmietkauf fällt diese Steuer an. Ebenso wie beim Teilverkauf wird sie von den Käufer:innen gezahlt.
Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer ist von Ihnen zu zahlen, wenn der Verkauf bzw. der Teilverkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist stattfindet. Die Spekulationsfrist beträgt grundsätzlich zehn Jahre. Für selbst genutzte Wohnimmobilien gibt es jedoch eine Ausnahme: Steuerfreiheit kann insbesondere vorliegen, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. Drei vollständige Jahre müssen dabei nicht zwingend abgewartet werden: Haben Sie Ihr Haus zum Beispiel von Dezember 2021 bis Februar 2023 selbst bewohnt, haben Sie die nötige Wartezeit erfüllt und bei einem Teilverkauf der Immobilie fällt keine Spekulationssteuer mehr an.
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Häufig gestellte Fragen
Gibt es eine Spekulationssteuer bei Teilverkauf und klassischer Verrentung (Leibrente)?
In seltenen Fällen kann eine Spekulationssteuer anfallen. Allerdings ist das nur dann möglich, wenn Sie in weniger als drei aufeinanderfolgenden Jahren in Ihrer Immobilie gewohnt haben, bevor Sie sie verkaufen. Dann befinden Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist. Die meisten Rentner:innen wohnen allerdings deutlich länger in Ihrem Haus oder ihrer Wohnung. Gleiches gilt bei einem Immobilien-Teilverkauf. Die Steuer muss in den meisten Fällen nicht gezahlt werden.
Wie ist die Grunderwerbsteuer bei der klassischen Verrentung geregelt?
Wer Ihre Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. Die klassische Immobilienrente mindert allerdings den Wert der Immobilie, weswegen die Käufer:innen im Vergleich zu einem herkömmlichen Immobilienverkauf Steuern sparen können.
Wann müssen Sie keine Steuern bei der Immobilienverrentung zahlen?
Keine Steuern werden fällig, wenn Sie die Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist verkaufen und den Immobilienwert als Einmalbezahlung bekommen. Das gilt sowohl bei einem Teilverkauf als auch bei einem Verkauf gegen eine klassische Immobilienrente (Leibrente/Zeitrente) und bei einem Rückmietkauf. Steuerpflichtig sind Sie auch bei einer Rentenzahlung nicht, wenn Sie die gesetzlichen Freibeträge nicht überschreiten.
Muss ich bei einem Rückmietkauf Steuern zahlen?
Die Immobilie wird steuerlich bei einem Rückmietkauf wie bei einem klassischen Immobilienverkauf behandelt. Auf die Einmalzahlung, die Sie durch den Verkauf erhalten, müssen Sie keine Steuern zahlen. Allerdings wird eine Spekulationssteuer fällig, wenn Sie die Immobilie in weniger als drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt haben.
