Immobiliengutachter:innen: Aufgaben, Kosten, Gutachtenarten

Was macht ein:e Immobiliengutachter:in?

Immobiliengutachter:innen ermitteln den Wert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks und erstellen auf dieser Grundlage ein Gutachten. Je nach Auftrag und Qualifikation können sie außerdem den baulichen und technischen Zustand einer Immobilie beurteilen. Bei einer Immobilienbewertung geht es vor allem um den Verkehrswert, bei einem Gutachten zu Schäden oder Mängeln dagegen um deren Art, Umfang, Ursachen und mögliche Kosten.

Immobiliengutachter:in und Immobiliensachverständige:r – Wo liegt der Unterschied?

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter:in und Immobiliensachverständige:r meist synonym verwendet. Beide Bezeichnungen sind in Deutschland nicht gesetzlich geschützt und sagen nichts über die Qualifikation der jeweiligen Person aus.

In Gesetzen, bei Behörden und vor Gericht ist häufig von Sachverständigen die Rede. Dabei gibt es je nach Qualifikation und Anerkennung verschiedene Kategorien:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige durchlaufen ein formelles Bestellungsverfahren für ein bestimmtes Fachgebiet. Gerichte sollen geeignete öffentlich bestellte Sachverständige bevorzugen, sind aber nicht grundsätzlich auf sie beschränkt.

• Zertifizierte Sachverständige weisen ihre Qualifikation in der Regel über eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nach. Staatlich anerkannte Sachverständige werden auf Grundlage landesrechtlicher Regelungen anerkannt.

• Freie Gutachter:innen haben keine öffentliche Bestellung oder staatliche Anerkennung. Sie können dennoch Immobilienbewertungen erstellen. Ob ein Gutachten ausreicht, hängt vom Verwendungszweck ab – Banken, Finanzämter und Gerichte stellen teils unterschiedliche Anforderungen.

Entscheidend ist deshalb, ob die beauftragte Person für den konkreten Auftrag fachlich geeignet ist und welche Anforderungen die Stelle hat, bei der das Gutachten vorgelegt werden soll.

Was ist der Unterschied zwischen Immobiliengutachter:in und Baugutachter:in?

• Ein:e Immobiliengutachter:in bewertet den Wert einer Immobilie. Dabei spielen Lage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation eine Rolle.

• Ein:e Baugutachter:in prüft dagegen den baulichen und technischen Zustand, etwa Dach, Fassade, Keller, Feuchtigkeit, Haustechnik oder mögliche Baumängel.

Was bringt Ihnen ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten schafft Sicherheit für Käufer:innen und Verkäufer:innen gleichermaßen. Verkäufer:innen können ihre Preisvorstellung damit fachlich begründen, Käufer:innen erhalten eine zusätzliche Grundlage für ihre Kaufentscheidung.

Auch bei Erbbaurecht, Erbschaft, Schenkung oder einer Vermögensaufteilung ist eine Immobilienbewertung sinnvoll. Bei Scheidungen oder Erbengemeinschaften liefert das Gutachten eine nachvollziehbare und dokumentierte Grundlage für die weitere Abstimmung.

Wie erkennen Sie qualifizierte Immobiliengutachter:innen?

Eine einheitliche staatlich vorgeschriebene Ausbildung für die Tätigkeit als Immobiliengutachter:in gibt es nicht. Prüfen Sie die Qualifikationen der beauftragten Person deshalb vor der Auftragserteilung sorgfältig. Achten Sie dabei auf folgende Punkte:

• Ausbildung und Fachgebiet: Welche berufliche Qualifikation bringt die Person mit – und passt sie zum konkreten Auftrag?

• Erfahrung: Wie lange ist die Person bereits als Gutachter:in tätig und hat sie Erfahrung mit vergleichbaren Immobilien?

• Weiterbildungen und Zertifizierungen: Welche zusätzlichen Qualifikationen liegen vor?

• Öffentliche Bestellung oder staatliche Anerkennung: Je nach Verwendungszweck des Gutachtens kann das ein wichtiges Auswahlkriterium sein.

• Unabhängigkeit: Die Person sollte keine eigenen Interessen am Kauf oder Verkauf der Immobilie haben.

Reichen die Angaben auf der Internetseite des Gutachters oder der Gutachterin nicht aus, fragen Sie vor der Beauftragung direkt nach Qualifikation, Erfahrung und dem geplanten Umfang des Gutachtens.

Was kosten Immobiliengutachter:innen?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten sind nicht gesetzlich festgelegt. Die Vergütung wird frei vereinbart und hängt von Art und Umfang des Gutachtens, dem Wert und der Größe der Immobilie sowie dem Bewertungsaufwand ab. Abgerechnet wird entweder als Pauschale oder nach Zeitaufwand.

• Kurzgutachten beginnen häufig bei etwa 500 Euro.

• Ein ausführliches Verkehrswertgutachten kostet je nach Immobilie und Aufwand etwa zwischen 2.000 und 5.500 Euro.

• Bei Gerichtsgutachten gelten die Vergütungsvorschriften des Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetzes (JVEG). Für die Bewertung von Immobilien sieht das JVEG derzeit einen Stundensatz von 125 Euro vor.

Holen Sie vor der Beauftragung bestenfalls mehrere Angebote ein und klären Sie den Leistungsumfang im Vorfeld.

Wie läuft der Termin mit dem oder der Immobiliengutachter:in ab?

Stellen Sie dem Gutachter bzw. der Gutachterin vor dem Termin möglichst alle relevanten Unterlagen zur Immobilie zur Verfügung. So kann er oder sie sich bereits vor der Besichtigung ein Bild machen.

Beim Vor-Ort-Termin besichtigen Gutachter:innen die Immobilie und prüfen die für die Bewertung relevanten Merkmale. Dazu zählen etwa die Lage, das Grundstück, der Bauzustand, die Ausstattung und Modernisierungen. Auch sichtbare Schäden oder Mängel werden dokumentiert.

Diese Unterlagen benötigen Sie für ein Immobiliengutachten

Stellen Sie dem Gutachter bzw. der Gutachterin alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie zur Verfügung. Sie geben Aufschluss über wertbeeinflussende Faktoren und helfen bei einer fundierten Bewertung. Bei einem Haus sind folgende Dokumente relevant:

• Grundbuchauszug

• Baupläne und Baubeschreibung

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Energieausweis

• Flurkartenauszug

• Nachweise zu Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen

• Angaben zu Wohnrechten, Nießbrauch, Baulasten oder Erbbaurechten

• Mietverträge und Mieteinnahmen

Bei einer Eigentumswohnung kommen folgende Unterlagen hinzu:

• Teilungserklärung

• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Nachweise zu Sanierungen am Gemeinschaftseigentum

• Angaben zu Sondernutzungsrechten, z. B. für Stellplatz, Garten oder Kellerabteil

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt vom konkreten Auftrag ab. Klären Sie vor dem Vor-Ort-Termin, was Sie bereitstellen sollten und ob eventuell fehlende Dokumente nachgereicht werden können.

Was steht in einem Immobiliengutachten?

Immobiliengutachter:innen ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks und halten die Bewertung in einem Gutachten fest. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Dabei werden die aktuelle Marktlage und die Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts kommen je nach Immobilie und vorhandenen Daten verschiedene Bewertungsverfahren infrage, die unter Umständen auch kombiniert werden:

• Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Bauart, Zustand und Nutzung. Je mehr geeignete Vergleichsobjekte vorliegen, desto aussagekräftiger ist das Ergebnis.

• Ertragswertverfahren: Im Mittelpunkt steht, welche nachhaltigen Erträge eine Immobilie erwirtschaften kann. Das Verfahren eignet sich vor allem für vermietete Immobilien. In die Berechnung fließen Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Nutzungsdauer ein.

• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren kommt vor allem bei individuellen Immobilien zum Einsatz, für die sich kaum vergleichbare Kaufpreise finden lassen. Berücksichtigt werden Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes. Die Wertminderung durch Alter und Abnutzung wird einbezogen und der ermittelte Sachwert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.

Relevante Faktoren für eine detaillierte Bewertung der Immobilie

Für die Bewertung verschaffen sich Gutachter:innen einen Überblick über die Immobilie, ihren Zustand und ihre Ausstattung. Je nach Objekt und Auftrag können folgende Faktoren berücksichtigt werden:

• Bodenrichtwert: Er gibt Aufschluss über das Preisniveau für Grundstücke in der jeweiligen Bodenrichtwertzone.

• Lage: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinische Versorgung sowie mögliche Lärm- oder Umweltbelastungen fließen in die Bewertung ein.

• Baulicher und technischer Zustand: Bewertet werden Bauweise, Baujahr, Modernisierungen und der Zustand von Dach, Fassade, Keller, Haustechnik und Außenanlagen.

• Erschließung: Berücksichtigt wird, ob das Grundstück an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze angeschlossen ist.

• Energieeffizienz: Energetischer Zustand, Dämmung und Heizungsanlage können in die Bewertung einfließen, wobei der Energieausweis wichtige Informationen liefert.

• Rechtliche Gegebenheiten: Grundbuchangaben sowie Rechte und Belastungen wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte können den Immobilienwert beeinflussen.

• Marktlage: Das örtliche Preisniveau und die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien spielen bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Welches Gutachten infrage kommt, hängt vom Anlass und Verwendungszweck ab. Für eine private Kaufpreisorientierung kann ein Kurzgutachten ausreichen. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke ist dagegen ein ausführlicheres Gutachten einer entsprechend qualifizierten Person erforderlich.

Welches Gutachten benötigen Sie in welcher Situation?

• Bei Gerichtsverfahren bestimmt das Gericht, welche Sachverständigen beauftragt werden. Sind für das jeweilige Fachgebiet öffentlich bestellte Sachverständige vorhanden, sollen andere Personen nur bei besonderen Umständen ausgewählt werden.

• Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein Gutachten nicht in jedem Fall erforderlich. Nach § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) kann ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen.