Immobilienbewertung: Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie

Online-Immobilienbewertung in 3 einfachen Schritten

Erhalten Sie eine aktuelle Werteinschätzung Ihres Hauses, Grundstücks, Ihrer Wohnung oder Gewerbeimmobilie in wenigen Minuten – online, kostenlos und unverbindlich. So einfach klappt's:

1. Hausdaten angeben: Zur digitalen Immobilienbewertung brauchen wir nur wenige Daten, wie Immobilienart, Baujahr, Zustand und Adresse.

2. Kontaktdaten eingeben: Damit wir Ihnen den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zukommen lassen können, müssen Sie nur noch Ihren Vor- und Nachnamen sowie Ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse angeben.

3. Preiseinschätzung erhalten: Sie erhalten telefonisch die geschätzte Preisspanne der Immobilie sowie einen Wertvergleich zu Objekten der Nachbarschaft.

Wann benötigen Sie eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung gibt Auskunft über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie finanzielle Entscheidungen rund um Ihr Eigenheim planen. In folgenden Fällen schafft eine Immobilienbewertung Klarheit:

• Verkauf einer Immobilie

• Kauf einer Immobilie

• Eigene Vermögensübersicht

• Vererben von Immobilien

• Schenkung von Immobilien

• Heirat oder Ehevertrag

• Hausverkauf bei einer Scheidung

Aber kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie überhaupt? Die meisten Immobilienbesitzer:innen dürften sich hier ganz schön verschätzen. Viele Jahre boomten Eigenheime und die Immobilienpreise kletterten in vielen Gebieten in schwindelerregende Höhen. Nach dem Höhepunkt im zweiten Halbjahr 2021 nahmen die Preissteigerungen allerdings ab und im vierten Quartal 2022 zeigte der Häuserpreisindex erstmals negative Zahlen.

Seit dem vierten Quartal 2024 stiegen die Preise für Wohnimmobilien zwar wieder, doch nahmen die Preisaufschwünge im zweiten Quartal 2026 bereits das fünfte Quartal in Folge wieder ab. Die aktuellsten Zahlen veröffentlichte das Statistische Bundesamt zuletzt am 24. September 2026.

Als Folge dieser Entwicklungen sind sich Eigentümer:innen oft unsicher, was den Wert ihrer Immobilie betrifft. Denn maßgeblich für die Preise ist nicht nur die allgemeine Marktlage, sondern vor allem auch der Zustand, die Ausstattung und die Lage der eigenen Immobilie.

In manchen Fällen lassen sich daher niedrigere Preise erzielen, als die Besitzer:innen erwarten. In anderen Fällen kann der Marktwert des Hauses oder der Wohnung höher sein, als Sie vermuten. Ihre Immobilie professionell bewerten zu lassen, bietet Ihnen daher die nötige Sicherheit, um fundierte Entscheidungen zu treffen und den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.

Online-Immobilienbewertung oder ausführliches Gutachten?

Entscheidend sind Ihr Budget, der Anlass sowie die Zeit für die Immobilienbewertung. Online, kostenlos und schnell steht dabei ausführlich, zeit- und kostenintensiv gegenüber:

• Online-Immobilienbewertung: Sie eignet sich, wenn Sie den Wert einer Immobilie aus rein persönlichem Interesse, für die erste Orientierung oder zur Überprüfung eines Kaufpreises erfahren wollen. In der Regel liefert sie eine Preisspanne und keinen konkreten Verkehrswert.

• Kurzgutachten: Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen oder den Immobilienwert für einvernehmliche Scheidungen oder Erblassungen ermitteln wollen, kann ein Kurzgutachten ausreichen.

• Verkehrswertgutachten: Wenn Sie den Immobilienwert für gerichtliche Angelegenheiten, bestimmte behördliche Nachweise oder komplexe rechtliche Auseinandersetzungen benötigen, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein.

Wie lange ist eine Immobilienbewertung gültig?

Eine Immobilienbewertung wird grundsätzlich solange als gültig angesehen, wie sich die Rahmenbedingungen zum Bewertungsstichtag nicht wesentlich verändert haben. Bei einem Immobilienverkauf können Sie etwa von einem Zeitraum zwischen 6 und 12 Monaten ausgehen, bei gerichtlichen Verfahren sind es tendenziell eher 6 Monate.

Dass Immobilienbewertungen nicht unbegrenzt aussagekräftig sind, ergibt sich daraus, dass Marktbedingungen wie Preisschwankungen und Veränderungen im Immobilienmarkt die Relevanz der Bewertung erheblich beeinflussen können. Auch Sanierungen oder bauliche Veränderungen können dazu führen, dass eine schon vorgenommene Schätzung Ihres Hauses schnell obsolet wird und Sie die Immobilie erneut schätzen lassen sollten. Vor einem Verkauf oder in rechtlichen Angelegenheiten sollten Sie eine aktuelle Bewertung anfordern, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen berücksichtigt werden.

Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?

Je nach Anlass der Bewertung können Sie verschiedene Methoden der Immobilienbewertung nutzen. Für einige Zwecke wie einen herkömmlichen Immobilienverkauf genügt oft eine Kurzeinschätzung, während für andere ein ausführliches Gutachten erforderlich sein kann.

Eine detaillierte Bewertung einer Immobilie erhalten Sie durch ein Verkehrswertgutachten. Es wird vor allem als Wertnachweis gegenüber einer Behörde oder vor Gericht gebraucht, etwa bei einer Erbauseinandersetzung, einer Schenkung oder einer Scheidung. Die Wertermittlung erfolgt nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der Ablauf einer professionellen Immobilienbewertung beginnt mit der Prüfung der Unterlagen und einer Besichtigung des Objekts. Dabei werden verschiedene Faktoren wie Zustand, Ausstattung und Lage erfasst. Anschließend wird ein geeignetes Bewertungsverfahren ausgewählt, und die relevanten Daten werden gesammelt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren

Bei dieser Methode werden mehrere vergleichbare Objekte zur Wertermittlung Ihrer Immobilie herangezogen. Gutachter:innen nutzen hierfür etwa Daten aus Grundstücksmarktberichten des Gutachterausschusses und vergleichen das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Immobilien. Unterschiede werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren gilt als eine der zuverlässigsten Bewertungsmethoden. Die Regelungen hierzu finden sich in §§ 24-26 ImmoWertV. Faktoren, die bei dieser Methode eine Rolle spielen, sind unter anderem

• die Lage,

• die Beschaffenheit des Grundstücks,

• der Erschließungszustand,

• Gebäudeart und Größe,

• das Baujahr sowie

• Ausstattung und baulicher Zustand.

Sachwertverfahren

Die Bestimmungen zum Sachwertverfahren finden sich in §§ 35 bis 39 ImmoWertV. Es ermittelt den Wert eines Grundstücks sowie der darauf befindlichen baulichen und sonstigen Anlagen, wobei auch das Alter und die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt werden.

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser sieht die ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vor. Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann allerdings unter anderem durch Modernisierungen beeinflusst werden. Der ermittelte Sachwert wird anschließend an die Marktverhältnisse angepasst.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird häufig für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien verwendet. Bei dieser Methode werden der Bodenwert und die zu erwartenden Erträge der Immobilie berücksichtigt. In die Berechnung fließen neben den marktüblich erzielbaren Erträgen auch die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz ein.

Die Regelungen hierzu finden sich in §§ 27 bis 34 ImmoWertV. Der ermittelte Wert basiert auf den zugrunde gelegten Erträgen und Annahmen und kann zukünftige Entwicklungen wie Mietveränderungen oder Kostensteigerungen nur begrenzt abbilden.

Diese Unterlagen benötigen Sie für die Immobilienbewertung

Für eine präzise Immobilienbewertung ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen bereitzustellen. Diese Dokumente helfen, den Wert der Immobilie umfassend zu ermitteln und mögliche wertbeeinflussende Faktoren zu berücksichtigen. Bei einem Haus sind insbesondere folgende Unterlagen relevant:

• Grundbuchauszug

• Baupläne und Baubeschreibung

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Energieausweis

• Flurkartenauszug

• Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen

• Informationen über Wohnrechte, Nießbrauch, Baulasten, Wegerechte oder Erbbaurechte, soweit vorhanden

• Mietverträge und Nachweise über Mieteinnahmen, falls das Haus vermietet ist

Bei einer Eigentumswohnung benötigen Sie zusätzlich:

• Teilungserklärung

• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum

• Informationen über bestehende Sondernutzungsrechte oder andere wertrelevante Besonderheiten

Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?

Ob Sie eine kostenlose Immobilienbewertung in Anspruch nehmen oder ein umfängliches Gutachten erstellen lassen – bei der Wertermittlung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt. Äußere Faktoren wie die Lage lassen sich nicht beeinflussen. Veränderbare Faktoren wie der Zustand der Immobilie können sich dagegen im Wert niederschlagen, etwa durch Modernisierungen oder Sanierungen. Zu den relevanten Faktoren gehören:

• Lage und Infrastruktur

• Grundstücksgröße, Zuschnitt und Bebaubarkeit

• Baujahr und Zustand der Immobilie

• Ausstattung

• Art der Immobilie

• Größe und Aufteilung

• Energieeffizienz und Heizsystem

• Modernisierungs- und Sanierungsstand

• Belastungen

• Vermietungssituation und erzielbare Mieten

Was kostet eine Immobilienbewertung?

In den meisten Fällen tragen die Eigentümer:innen der Immobilie die Kosten für die Immobilienbewertung. Wie hoch sie ausfallen, hängt von der Art der Bewertung ab.

• Online-Immobilienbewertung: Eine grobe Einschätzung zur ersten Orientierung ist meist kostenlos.

• Kurzgutachten: Die Kosten beginnen etwa bei 500 Euro, können je nach Arbeitsaufwand aber auch höher ausfallen. Bei Erteilung eines Maklerauftrags sind sie üblicherweise Bestandteil der Maklerprovision.

• Verkehrswertgutachten: Die Kosten hängen unter anderem vom Umfang und Aufwand, aber auch von der Region ab. Für ein Einfamilienhaus liegen sie etwa zwischen 2.000 und 5.500 Euro.

Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims, hilft Ihnen ein Maklerbüro bei der Bewertung weiter. Der Vorteil: Immobilienmakler:innen kennen den regionalen Markt und können eine realistische Marktpreiseinschätzung vornehmen. So erfahren Sie nicht nur den Sachwert, sondern auch den tatsächlichen Marktwert. Üblicherweise wird eine solche Einschätzung im Zusammenhang mit einem Verkaufsauftrag kostenlos angeboten. Das sollte vorab jedoch transparent vereinbart werden.

Wenn Sie außerhalb eines Gerichtsverfahrens einen belastbaren Immobilienwert brauchen, etwa bei bei einer Scheidung, Schenkung, oder falls Sie eine unabhängige, ausführliche Bewertung für einen Verkauf wünschen, ist der Gang zu einem Immobiliengutachter bzw. einer Gutachterin unerlässlich. Benötigen Sie ein Gutachten für ein Gerichtsverfahren, wird der oder die Sachverständige üblicherweise vom Gericht bestellt.

Können Sie Ihre Immobilie selbst bewerten?

Es ist möglich, eine erste Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie selbst vorzunehmen, indem Sie Online-Immobilienbewertungs-Tools nutzen oder Informationen über vergleichbare Objekte in Ihrer Umgebung einholen. Dabei sollten Sie allerdings beachten, dass Angebotspreise nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen sind. Außerdem lassen sich besondere Merkmale wie Baulasten, Wohnrechte oder Sanierungsrisiken häufig nicht zuverlässig anhand von Online-Angeboten bewerten.

Diese Methoden können Ihnen daher nur einen groben Überblick über den Marktwert geben. Für eine präzise und rechtssichere Bewertung, insbesondere bei gerichtlichen oder steuerlichen Angelegenheiten, ist es ratsam, eine qualifizierte sachverständige Person hinzuzuziehen.